Deweloperzy niejednokrotnie napotykają w urzędach problem z wyodrębnieniem hal garażowych jako samodzielnych lokali niemieszkalnych. Jakie wymagania musi spełniać hala, aby można było mówić o jej samodzielności?

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej jako „UWL”) odrębną nieruchomość stanowić może samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu. Wobec tego ustawodawca wyróżnił dwa rodzaje lokali – mieszkalny i niemieszkalny. W art. 2 ust. 2 zd. 1 UWL zdefiniowane zostało jedynie pojęcie lokalu mieszkalnego. Zgodnie z treścią powołanego przepisu jest nim wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przy uwzględnieniu różnic dotyczących celu, funkcji i standardów technicznych, przepis ten należy stosować odpowiednio do lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust.2 zd. 2 UWL). Należy nadto odnotować, że pojęcie lokalu użytkowego zostało zdefiniowane w art. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065), jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Jedna hala – dwa budynki

Co w sytuacji, jeśli inwestor zbudował jedną halę garażową pod „dwoma budynkami” w ramach jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego?

Wskazany problem był przedmiotem toczącego się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie postępowania (sygn. akt VII SA/Wa 904/20) zakończonego wyrokiem z dnia 9 lipca 2020 r. Prezydent Miasta odmówił wydania zaświadczenia na wniosek skarżącego, dot. samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w ww. budynkach wyjaśniając, że nie jest możliwe stwierdzenie samodzielności lokalu o nazwie "hala garażowa", ponieważ lokal ten nie jest wyodrębniony w obrysie jednego budynku, co przewiduje art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, lecz dwóch budynków a ponadto z lokalu tego obsługiwane jest jedno pomieszczenie pomiędzy stanowiskiem postojowym a komórką lokatorską.

Skarżący inwestor nie zgodził się ze stanowiskiem Prezydenta i wniósł najpierw zażalenie do SKO, a następnie skargę do sądu administracyjnego, argumentując, że przedmiotowa hala garażowa posiada odrębność techniczną, jest lokalem wydzielonym od pozostałych lokali i innych części budynku oraz stanowi samodzielny lokal - halę garażową zlokalizowaną w dwóch budynkach mieszkalnych wielorodzinnych stanowiących w rzeczywistości jeden budynek.

W przywołanym wyżej wyroku WSA w Warszawie przyznało rację inwestorowi. Sąd powołał się na wyrok z dnia 28 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 2529/18 (jakkolwiek wydanym w sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę, niemniej kwestionującym stanowisko, że budynek to tylko obiekt o jednej bryle naziemnej), w którym Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że w świetle art. w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane "dla uznania, że dany obiekt budowany jest budynkiem niezbędne jest, aby posiadał określone cechy: fundamenty, dach, trwałe związanie z gruntem oraz wydzielenie w przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Ustawodawca nie wyjaśnił, co należy rozumieć pod pojęciem: "przegroda budowlana" oraz "wydzielenie z przestrzeni", nie powinno jednak budzić wątpliwości, że chodzi o takie wyodrębnienie obiektu, w którym da się, co do zasady stwierdzić, która jego część ściśle do niego przynależy, a która stanowi przestrzeń zewnętrzną. Ustawodawca wskazał również, że wyodrębnienie to musi się odbywać w sposób widoczny, fizyczny skoro określił sposób oddzielenia: "za pomocą przegród budowlanych". Dodatkowym elementem, który nie pozostaje bez znaczenia dla wykładni pojęcia "wydzielenia z przestrzeni" jest wprowadzony przez ustawodawcę warunek posiadania przez budynek fundamentów. W takiej sytuacji należy przyjąć, że przez pojęcie "wydzielania w przestrzeni" należy rozumieć każdą część budynku zarówno nadziemną jak i podziemną. Gdyby intencją ustawodawcy było zawężenie pojęcia "przestrzeń" jedynie do części nadziemnej, to z pewnością wprowadziłby ten element do definicji budynku". I dalej "o zakresie inwestycji decydują jedynie elementy obiektu stanowiące jego części nadziemne. Decydujące znaczenie dla określenia zakresu i rozmiaru inwestycji (ilości budynków) jest nie położenie kondygnacji względem powierzchni gruntu (podziemna, nadziemna), lecz posiadanie elementów, które wskazał ustawodawca, jako definiujące budynek, a zawartych w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane".

Skoro zrealizowana inwestycja posiadała kondygnację podziemną przeznaczoną na garaż oraz część nadziemną składająca się z 2 części, a projekt architektoniczno - budowlany nie przewiduje w części podziemnej żadnej dylatacji lub innej ściany (przegrody) oddzielenia przeciwpożarowego, to oznacza to, że zaprojektowane przedsięwzięcie spełnia przesłanki dla uznania go za budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowanego. Odmienna ocena uniemożliwiałaby bowiem określenie kubatury i powierzchni poszczególnych budynków albowiem na te parametry składają się również części podziemne obiektu.

Powyższe oznacza, że w okolicznościach faktycznych sprawy mogło (przy spełnieniu przesłanki samodzielności lokalu) nastąpić wyodrębnienie lokalu (hali garażowej) w obrębie tak zrealizowanego budynku składającego się z dwóch części.

Zlokalizowane w hali garażowej pomieszczenia i urządzenia obsługujące cały budynek

Umiejscowienie w hali garażowej pomieszczeń i urządzeń służących do obsługi całości budynku, do których dostęp jest możliwy tylko z samej hali garażowej, znacząco utrudnia, o ile nie uniemożliwia uzyskania zaświadczenia o samodzielności takiej hali garażowej. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że nawet ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości władnącej (w tym przypadku właścicieli lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynku) pozwalającej na dostęp do umiejscowionych w hali garażowej urządzeń, nie daje podstawy do wydania ww. zaświadczenia o samodzielności hali.

W orzecznictwie wskazuje się, iż planowanie przez inwestora zapewnienia dostępu do rozdzielni głównej poprzez ustanowienie na hali garażowej służebności na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości wspólnej, nie spełnia przesłanki samodzielności lokalu niemieszkalnego. W ocenie judykatury zaświadczenie wydaje się w celu potwierdzenia określonych (realnie istniejących) faktów lub stanu prawnego, w oparciu o posiadane dane wynikające z prowadzonych ewidencji, rejestrów i innych dokumentów (art. 217 § 2 pkt 2 oraz art. 218 § 1 k.p.a.). Nadto, dyspozycja art. 2 ust. 2 UWL nie przewiduje powoływania się na inne, niż wymienione w tym przepisie, kryteria oceny samodzielności lokalu. Wyklucza to możliwość uwzględniania planowanego ustanowienia służebności gruntowej, a więc ustanowienia prawa uregulowanego w przepisach kodeksu cywilnego.

Stanowisko takie wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 sierpnia 2012 r. (sygn. akt I OSK 2281/11), wskazując, iż celem wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dalszych przekształceń własnościowych przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości. Z pojęcia samodzielności lokalu zamieszczonego w art. 2 ust. 2 UWL należy wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności. Musi więc ona odpowiadać cechom i atrybutom prawa własności. Własność może wprawdzie doznawać różnorakich ograniczeń, lecz ustanowienie praw zależnych w odniesieniu do hali garażowej, w dacie zgłoszenia żądania wydania zaświadczenia było argumentem odnoszącym się do przyszłości, ze względu na to, iż hala garażowa istnieje w takiej części budynku, która musi być wykorzystywana przez inne podmioty jako przestrzeń komunikacyjna do urządzeń budynku, służących innym celom niż korzystanie z garaży. Ponieważ organy wydają zaświadczenie odnoszące się do istniejącego, a nie przyszłego stanu faktycznego, NSA podzielił stanowisko odmawiająca wydania zaświadczenia o samodzielności.