Właściciele lokali mieszkalnych o dużych metrażach nieraz zastanawiają się nad możliwością podziału swojego „M” na dwa mniejsze, ale zniechęca ich perspektywa przeprowadzenia skomplikowanej procedury administracyjnej. Przy pomocy wskazówek z poniższego artykułu przeprowadzenie procedury podziału będzie o wiele łatwiejsze.

Po pierwsze - jakie kryteria musi spełniać mieszkanie aby ulec podziałowi?

Lokal można podzielić na dwa mniejsze wtedy, kiedy jego układ umożliwia wydzielenie dwóch samodzielnych mieszkań z osobnymi wejściami z klatki schodowej. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 z późn. zm.) – dalej jako UOWL, lokalem samodzielnym jest izba lub zespół izb w obrębie budynku, wydzielony trwałymi ścianami i przeznaczony na stały pobyt ludzi. Wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (np. strych, komórka lokatorska) ma on służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo od 2018 r. istnieje wymóg aby mieszkanie miało co najmniej 25 m2 powierzchni użytkowej (rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r., Dz. U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Ponadto mieszkanie, oprócz części mieszkalnej, musi posiadać kuchnię (ewentualnie aneks kuchenny), łazienkę i WC.

Opisane wyżej warunki spełniają najczęściej mieszkania w kamienicach (z uwagi na duży metraż, a także dwa lub więcej wejść głównych). W nowym budownictwie bardzo rzadko będziemy mieć do czynienia z podziałami mieszkań, o wiele częściej pojawi się taki zabieg natomiast w stosunku do lokali użytkowych.

Po drugie - zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli chodzi o wymogi formalne, przede wszystkim trzeba uzyskać zgodę (w formie uchwały) na podział lokalu od wspólnoty mieszkaniowej. Mówi o tym art. 22 ust. 4 UOWL:

„połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”

Po trzecie - projekt przebudowy

W podziale lokalu niezbędna będzie pomoc architekta. Pozwoli ona uniknąć ewentualnych błędów projektowych oraz zaoszczędzi sporo czasu.. Potencjalne lokale wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaznacza się na rzucie kondygnacji budynku. W przypadku jeśli pomieszczenia pomocnicze znajdują się poza budynkiem, należy to również uwzględnić na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Przygotowany projekt powinien zostać podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego lub osobę posiadającą uprawnienia budowlane. W zależności od przewidywanych rozmiarów prac, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia prac remontowych. Należy również pamiętać o tym, że jeśli budynek wpisany jest do rejestru zabytków, konieczna będzie zgoda konserwatora zabytków.

Po czwarte – zaświadczenie o samodzielności lokalu

Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu wymaga złożenia wniosku do starostwa powiatowego (lub w przypadku miast na prawach powiatu do Urzędu Miasta). Do wniosku niezbędne będzie przedłożenie w szczególności:

• zezwolenie na użytkowanie budynku,
• dokumentacja techniczna (rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami),
• wniosek o nadanie lokalom numerów porządkowych,
• wypis z rejestru gruntów,
• potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej.

W toku rozpoznawania sprawy urząd założy tzw. kartotekę lokalu i ujawnieni ją w ewidencji gruntów i budynków. Na podstawie zaświadczenia o samodzielności nadane zostaną dla nowych lokali numery porządkowe (np. 7a i 7b).

Po piąte - ustanowienie odrębnej własności lokalu

Na koniec konieczne będzie ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych po podziale. Dokonuje się tego w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której określa się rodzaj, położenie i powierzchnię obu lokali oraz wielkość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Reszta formalności należy już do notariusza, który złoży do wydziału ksiąg wieczystych odpowiednie wnioski. Po przeprowadzeniu całej procedury nowo powstałe lokale posiadać będą status odrębnych nieruchomości, które mogą stać się przedmiotem obrotu prawnego.

Podsumowanie

Podział lokalu mieszkalnego na dwa mniejsze to przede wszystkim rozwiązanie dla inwestorów. Sprzedaż mieszkania o dużym metrażu jest obecnie zdecydowanie trudniejsza, niż dwóch mniejszych „M”. Również wynajem dwóch lokali jest łatwiejszy i bardziej dochodowy niż jednego dużego. Tym samym jeśli istnieją warunki techniczne umożliwiające podział dużego mieszkania na mniejsze, warto zastanowić się nad przeprowadzeniem procedury podziału.