Wielkimi krokami, żeby nie powiedzieć – susami, zbliża się do nas termin wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), dalej jako „NUD”. Już 1 lipca 2022 r. deweloperzy, ale także potencjalni nabywcy własnego M, obudzą się w całkiem nowej rzeczywistości (z pewnymi wyjątkami, a to z uwagi na przewidziane w NUD przepisy przejściowe, ale o tym przy innej okazji). W internecie można znaleźć dziesiątki, jeśli nie setki, artykułów wyliczających najważniejsze zmiany, które wprowadzi nowelizacja. Aby uniknąć powielania opracowanych już wielokrotnie treści, poniżej przedstawiam subiektywny zbiór najistotniejszych kwestii wpływających na codzienną działalność dewelopera.   

Koniec z przedsprzedażą

Dotychczas rozpoczęcie sprzedaży oznaczało podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper na tym etapie nie musiał de facto dysponować mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, wzorem umowy deweloperskiej czy w skrajnych przypadkach pozwoleniem na budowę albo nawet własnością gruntu, na którym planował realizację inwestycji. Przedsprzedaż mogła odbywać się na podstawie umów nienazwanych, które w zależności od przyjętej nomenklatury, deweloperzy określali: umowami rezerwacyjnymi, czy wstępnymi umowami rezerwacyjnymi.

Po wejściu w życie NUD, rozpoczęcie sprzedaży będzie oznaczało, że deweloper jest w gotowości do zawierania umów deweloperskich, czyli ma już otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, dysponuje wzorem umowy deweloperskiej, prospektem informacyjnym oraz spełnił wszystkie formalności związane z rozpoczęciem budowy. Dodatkowo ustawodawca poświęcił cały rozdział w nowej ustawie na uregulowanie umowy rezerwacyjnej. Szczególnie istotnym przepisem będzie art. 34 NUD, w którym przewidziano przypadki zwrotu opłaty rezerwacyjnej na rzecz potencjalnego nabywcy, w tym również takie, kiedy deweloper będzie zmuszony zwrócić rezerwującemu opłatę w podwójnej wysokości.

Przedsprzedaż nie będzie miała już de facto miejsca - przynajmniej w zakresie większych deweloperów, mniejsze podmioty będą mogły próbować okrężną drogą obchodzić wymogi ustawy, poprzez np. zamianę umów rezerwacyjnych na jednostronne oświadczenia woli składane przez dewelopera potencjalnemu nabywcy o czasowym wyłączeniu lokalu z oferty sprzedaży. Praktyka taka może jednak spotkać się z negatywną oceną Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

E-deweloper

Zakres obowiązków informacyjnych względem nabywcy oraz konsekwencji ich niedochowania przez dewelopera, wymusza wdrożenie w działalności dewelopera bardziej inteligentnych rozwiązań cyfrowych niż program EXCEL.

Nabywca jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej otrzyma od dewelopera prospekt informacyjny, a o każdej zmianie danych/informacji w prospekcie lub w jego załącznikach będzie musiał być poinformowany. Przemodelowana zostanie też procedura wpłat/wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloper aby spowodować uiszczenie przez nabywcę wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy, będzie musiał poinformować nabywcę o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Sprawny obieg informacji oraz zautomatyzowanie i uproszczenie dróg komunikacji z nabywcą stają się priorytetem dla większych deweloperów. Konieczne jest dostosowanie posiadanych systemów CRM, lub tworzenie innych cyfrowych rozwiązań, które nie będą już tylko bazami danych, ale poręcznymi narzędziami do realizacji konkretnych funkcji, np. automatycznego wysyłania informacji o zakończeniu danego etapu budowy do określonej grupy klientów, po tym jak w systemie zostanie odnotowany fakt zamieszczenia w dzienniku budowy odpowiedniego wpisu.  

Mimo, iż deweloperzy działający na polskim rynku, funkcjonują w tym samym środowisku, to jednak każda organizacja jest inna, ma wypracowane odmienne procedury w zakresie podziału obowiązków, czy obiegu dokumentacji. Program mający służyć do obsługi dewelopera musi być zatem szyty na miarę i uwzględniać charakterystyczne cechy danej organizacji.

Cyfryzacja i automatyzacja obiegu informacji wydaje się w realiach nowej ustawy deweloperskiej nieodzowna. Co prawda wielu deweloperów już korzysta ze skalibrowanych dla siebie systemów CRM, jednak będą one wymagały przeglądu i dostosowania do nowych wyzwań, jakie niesie NUD.

Kwestią poboczną, chociaż bezpośrednio związaną z automatyzacją treści przekazywanych klientom, jest compliance z przepisami związanymi z przetwarzaniem danych osobowych, chodzi tutaj przede wszystkim o legendarne RODO (Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE). W zależności od tego jakie rozwiązania cyfrowe zostaną zastosowane przez dewelopera i jakie informacje o potencjalnych nabywcach będą przetwarzane w systemach operacyjnych służących do obsługi przedsięwzięć deweloperskich, klauzule RODO będą wymagały odpowiedniego dostosowania, o czym powinno się pamiętać podczas przygotowań do wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Utworzenie DFG i zobowiązanie deweloperów do odprowadzania na niego przymusowych i bezzwrotnych składek jest najgłośniejszą zmianą wprowadzaną przez NUD. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – czyli środek ochrony wpłat klientów, po który w przeważającej ilości sięgają deweloperzy - ma być oskładkowany w wysokości 0,45 %. W ofercie banków pojawiły się już umowy rachunków powierniczych zawierające moduł wsparcia w zakresie odprowadzania należnych składek, co z pewnością ułatwi deweloperom obsługę DFG.

Powołanie DFG to również dodatkowy obowiązek informacyjny m.in. dla firm deweloperskich. Zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 3) NUD deweloper będzie obowiązany do przekazania do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego „niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 7 dni od dnia zdarzenia skutkującego obowiązkiem przekazania danych do Ewidencji” w szczególności następujących informacji:

• numeru księgi wieczystej nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, a w przypadku braku księgi wieczystej - powierzchni działki i stanu prawnego nieruchomości,
• numeru pozwolenia na budowę oraz nazwy organu, który je wydał, albo numeru zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, oraz oznaczenia organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ,
• harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
• harmonogramu i wysokości wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z zapowiedziami Prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego Małgorzaty Ślepowrońskiej z lipca ubiegłego roku – deweloperzy oraz banki uzyskają możliwość zintegrowania swoich systemów informatycznych z systemem DFG aby przekazywanie danych odbywało się automatycznie. Dostępne będą także formularze pozwalające na ręczne wprowadzanie informacji.

Na chwilę obecną (13.06.2022 r.) na stronie internetowej Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, w zakładce DFG, nie widnieje żadna informacja o utworzeniu dedykowanego do obsługi DFG systemu teleinformatycznego, tj. Ewidencji. Natomiast zgodnie z informacjami dostępnymi na stronie Komitetu Rady Ministrów do spraw Cyfryzacji (https://www.gov.pl/web/krmc/system-deweloperskiego-funduszu-gwarancyjnego-dfg) utworzenie systemu jest planowane do połowy listopada 2023 r.

Z uwagi na brak działającego systemu informatycznego, deweloperom oraz bankom może pozostać ręczne wprowadzanie informacji na przygotowanych przez DFG formularzach (których jednak próżno szukać na stronie internetowej DFG), chociaż ustawa mówi o przekazywaniu danych i informacji do Ewidencji „za pośrednictwem systemu teleinformatycznego”.

Deweloperom pozostaje mieć nadzieję, że wkrótce dostępny będzie (jeśli nie w pełni funkcjonalny, to chociaż w podstawowym zakresie) system pozwalający za cyfrowe przekazywanie informacji o prowadzonych przedsięwzięciach deweloperskich, albo chociaż formularze, o których wspominała Prezes UFG.

Odbiór lokalu

Procedura odbioru lokalu ulegnie znacznej zmianie. Przede wszystkim w przypadku jeśli w ocenie nabywcy lokal będzie posiadał wadę istotną, a deweloper jej nie uzna lub nie usunie w stosownym terminie, to strony ustalać będą nowy termin odbioru. Odmowa odbioru lokalu ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli w opinii stwierdzona zostanie wada istotna lokalu, nabywca będzie uprawiony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Wśród deweloperów słychać głosy, że przepis art. 41 NUD może być nadużywany z uwagi na brak precyzyjnego określenia co należy rozumieć przez pojęcie „wady istotnej”, która dla każdego nabywcy może oznaczać coś zupełnie innego.

Czy wejście w życie NUD zostanie przesunięte?  

W dniu 11 kwietnia 2022 r. do Sejmu wpłynął projekt ustawy wydłużającej termin wejścia w życie NUD o dodatkowe 12 miesięcy. Inicjatorem jest grupa posłów należąca do Koalicji Polskiej (PSL, UED, Konserwatyści) z przewodniczącym posłem Jackiem Tomczak (PSL) na czele. W branży mocno zawrzało i rozbudziło nadzieję, iż nowelizacja zostanie przesunięta. Ostatnia czynność związana z projektem została jednak podjęta w dniu 27 kwietnia 2022 r. i od tamtej pory nie nic się z projektem nie posunęło do przodu. Na chwilę obecną można przyjąć zatem, że NUD zbliża się nieuchronnie i raczej nic nie powstrzyma nowelizacji.

Ustawa deweloperska w obecnym kształcie funkcjonowała w obrocie prawnym już około 10 lat. Niektóre rozwiązania zawarte w akcie aż prosiły się o zmianę i poprawki. Nadchodząca nowelizacja stanowić będzie znaczące przemeblowanie w branży deweloperskiej i zapewne również na rynku nieruchomości. Trudno ocenić jakie ostatecznie będą efekty nowelizacji, bowiem w momencie jej przyjmowania przez Sejm nie musieliśmy się zmagać z dwucyfrową inflacją, rosnącymi stopami procentowymi ani z regularną wojną w sąsiednim kraju. Pogorszenie się zdolności kredytowej wielu Polaków, wzrost cen materiałów budowlanych i siły roboczej, coraz bardziej agresywna działalność PRSów, kurczący się bank ziemi, a także ciągle budzący wątpliwości interpretacyjne Polski Ład, sprawiają, że branża deweloperska stoi przed największymi wyzwaniami od przeszło dekady.